中国企业已进入“大航海时代”，纷纷走出国门，东南亚的印尼成了许多国内企业出海的第一站。印尼国土面积大，人口2.7亿且人口中位数低于30岁，消费能力强且劳动力资源丰富，GDP增长多年稳定在5%以上，与中国关系友好。本号将陆续发布该国的外商投资法律制度，涵盖外资准入、企业登记、外汇管理、劳动法、税收、知识产权、环保、土地、工程承包、争议解决、特殊经济区域等方面，该法律系列根据已有的公开发表的文章编辑而成。由于该国的法律法规也在不断修订中，企业在作出决策前，请进一步咨询律师。

一、相关法律及政策

1960年颁布的第5号法律，即《基本土地法》，为印尼的土地权益确立了根本的法律框架。在这部法律中，Hak Milik（所有权）被明确为印尼最普遍的土地权益形式。根据该法，只有印尼公民、政府特别指定的法人实体（如国营银行、农业合作社等）以及经国家土地管理局（Badan Pertanohan Nasional）认可的宗教团体和社会组织，才享有持有Hak Milik类型土地的资格，这代表着他们拥有不可剥夺的所有权。

然而，对于非印尼公民而言，他们不能直接拥有Hak Milik类型的土地。 根据《基本土地法》，在印度尼西亚定居的外国人只能拥有使用权、租赁权、建筑使用权和商业使用权。根据《投资法》第21条的规定，印尼政府目前为有意投资的外国人或法人（公司）提供便利服务和/或许可证，包括土地权、移民服务设施和进口许可证设施。《投资法律规范》（UUPM）第22条规定了为有意投资的外国个人或法人实体（公司）提供土地权服务和/或许可证的便利，土地权可一次性提前授予和延期，并可在投资申请时再次延期（土地权详见第2条）。

二、土地权利

1、耕种权

印尼政府提供95年的种植权，初始有效期60年，后续期35年。

2、建筑权

建筑权的授予期限总共为80年，初始有效期为50年，可申请额外延长30年。

3、使用权

使用权的授予期限总共为70年，初始有效期45年，并可续期25年。

三、取得印尼土地权的注意事项

印尼政府提供的便利服务和/或许可证的土地权可同时提前授予外国投资者，并延长其投资活动期限，但须满足《印尼投资政策统一计划》第22条第(2)款规定的若干条件，即：

a.应进行长期资本投资，并应联系印尼经济结构的变化，进而增加竞争力；

b.具有一定投资风险的资本投资，需要根据所开展的投资活动类型，在长期活动中获得资本回报；

c.不需要大面积土地的资本投资；

d.使用国有土地使用权的资本投资；

e.不违背社会公德、不损害公共利益的投资。

在根据授予土地权利的情况、性质和目的对土地是否仍在正常使用和管理进行评估后，可对土地权利进行续期。如果投资公司忽视土地、损害公共利益、不按照土地权利授予的目的和宗旨使用或利用土地，以及违反土地部门的法律法规规定，政府可取消一次性提前授予的土地权利续期。

1、土地调查需要审查的文件

（1）土地所有权文件：详细查核土地取得的权利种类、确认土地所有权归属、土地权利的有效期限，以及是否存有担保等情况；

（2）许可证：检查所有相关的许可证是否有效，并确认是否规定了其他需要履行的义务；

（3）协议：仔细确认是否存在租赁协议、担保融资或贷款协议等，以及这些协议的具体内容；

（4）卖方资讯：详细审查卖方的公司章程、授权代表的权限以及其他卖方文件；

（5）其他：进行实地勘察，调查土地规划图、空照图，并获取纳税证明等相关文件。

2、 土地交易需审阅的文件

（1）位置许可证；

（2）豁免批准函及土地使用委任书；

（3）建筑许可证；

（4）环境评估文件和环境许可证。

3、 土地转让程序注意事项

（1）不需办理权利类型变更：在买卖双方签订买卖协议后，应进一步签订由公证员制作的土地买卖合约。

（2）须办理权利类型变更：首先，买卖双方应签订权利转让合约或土地所有权放弃函，卖方将土地权利转让给国家。随后，买方需向国家申请对土地的预期权利。

四、不动产相关的税款

1、由买方支付：

（1）土地及建筑物购置税：销售价格的5%；

（2）增值税：销售价格的10%；

（3）印花税：6000印尼盾。

2、由卖方支付：

（1）所得税：销售价格的2.5%；

（2）印花税：6000印尼盾；

（3）土地和建筑物税：税率最高为0.3%，以销售价格扣除非应税价值计算，由土地所有人每年支付。

本文由李新立律师团队（包括实习生蔡筠婷）编辑整理，并经印度尼西亚AGA律师事务所管理合伙人Andika Edwin律师审核。

【参考文献】

《印尼最新土地制度更新介绍》：https://mp.weixin.qq.com/s/uZkqt-II19IhNv8YP2dTGw

《外资企业在印尼获得土地使用权的规定》：https://mp.weixin.qq.com/s/QFxCPH4ognvl7u8d-ISVeQ

《印尼洞察｜印尼投资设厂基本流程：土地制度和许可证》：https://mp.weixin.qq.com/s/_bvitzeS3whPd4RDTHDo7g